Taloyhtiöiden hallituksilla on Järvisen mukaan parantamista etenkin osto-osaamisessa eli hankintaprosessin

tehostamisessa. Tämä johtuu pitkän tähtäimen strategisen osaamisen heikkoudesta.

 
– Kun tekee kiinteistön ylläpitopalveluihin liittyviä hankintoja eli ostaa esimerkiksi siivous-, isännöinti- tai rakennuspalveluja, on osattava nähdä yhtiön elämänkaari aika pitkälle eteenpäin. Pitää tietää, minkälaisen haluaa yhtiön olevan muutaman vuoden päästä. Vain siten voi ymmärtää, mitä tahtoo, jotta tietää, mitä tarvitsee, Järvinen opastaa.

Nyt tällainen tahtoon perustuva keskustelu jää asunto-osakeyhtiöissä hänen mukaansa liian vähälle.

– Ja kun oma pohdinta jää kesken, ostamisesta tulee osteskelua ja
sellaisiakinpalveluja hankittaessa toimitaan torikaupan pelisäännöillä,
jotka ovat luonteeltaan enemmän strategista kumppanuutta.
Hallitusten jäsenet tuntevatkin suurta avuttomuutta ostopäätöksiä
tehdessään.

Hintapuhe vie helposti harhaan

Hankintaprosessin heikkoudesta johtuu myös se, että hinta nousee kohtuuttoman suureen rooliin hankintapäätöksiä tehtäessä.

– Kun ei ole osto-osaamista, ei ole muuta mahdollisuutta kuin vertailla hintoja, Järvinen tiivistää.

Pelkkään hintaan tuijottaminen johtaa hänen mukaansa usein harhaan.

– En halua puhua vain isännöinnin tai muiden palvelujen kilpailuttamisesta, vaan ylipäänsä kaikkien kiinteistön ylläpitoon liittyvien palveluiden ostamisesta. Ei pitäisi keskustella yksisilmäisesti hinnasta vaan laadusta eli siitä, mitä sillä hinnalla saa. Hintaa on toki helppo kritisoida, mutta se keskustelu ei vie lähemmäksi parempaa laatua vaan usein kielii lähinnä kokonaisuuden hahmottamisen puutteesta. Hinnoittelun ylilyöntejä pitää totta kai avoimesti ruotia, mutta niissä on kyse yksittäisistä tapauksista ja se pitäisi keskustelussa muistaa, ettei kaikkien toimijoiden päälle heitetä varjoa.

Kiinkosta isännöintikoulutuksen ykkönen

Miksi laatukeskustelua sitten käydään niin vähän? Järvisen mukaan keskeinen ongelma on se, ettei taloyhtiöiden hallituksilla ostajina ole mitään käsitystä siitä, mitä esimerkiksi isännöintipalveluiden tuottaminen maksaa.

Tässä tosin saavat isännöitsijätkin katsoa peiliin, Järvinen toteaa.

– Harvalla isännöintifirmalla on tutkittua tietoa siitä, mitä isännöintituotteen tuottaminen maksaa. Liian usein tarjottu hinta perustuu traditioon eli määrittyy sen mukaan, mitä tietyntyyppisen ja -kokoisen talon isännöinnistä on perinteisesti veloitettu. Sellaisiakin historiallisia jäänteitä tapaa, joissa hinnanmuodostuksen perusteella isännöidään kuutioita, ei rakennuksia ja niissä olevia huoneistoja.

Asianajajana ja asianajotoimisto Juridian osakkaana toimivalla Järvisellä on itselläänkin kokemusta isännöintialalta: 1990-luvulla suoritetun isännöintitutkinnon lisäksi hän on ollut vuodesta 2006 helsinkiläisen Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n hallituksen puheenjohtaja.

Uudessa luottamustehtävässään Kiinkon hallituksen puheenjohtajana Järvinen aikoo ajaa Kiinkon profiloitumista isännöintikoulutuksen ykköspaikaksi Suomessa. Itsekin uutta asunto-osakeyhtiölakia laatimassa olleena hän kannattaa myös isännöinnin koulutusvaatimuksen kirjaamista lakiin.

– Nykyistä lakia laadittaessa keskusteltiin siitä, voisiko vaatimuksen ottaa mukaan jo nyt. Kenttä on kuitenkin tällä hetkellä niin kirjava, ettei se ollut mahdollista. On kuitenkin myös ymmärrettävä, ettei lainsäädäntö ole vastaus isännöintialan haasteisiin.

Alalta puuttuu brändiosaamista

Järvinen uskoo, että koulutuksen standardisoiminen veisi koko isännöintialaa eteenpäin. Hän uskoo, että myös valtaosa isännöitsijöistä kannattaa ajatusta, koska se vankistaisi alan ammatillista identiteettiä.

Asuntoministeri Jan Vapaavuori asetti hiljattain selvitysryhmän arvioimaan erityisesti asuinkiinteistöjen isännöintialan nykytilannetta ja alan kehittymiseen liittyviä esteitä. Selvitysryhmän työ valmistui maaliskuussa. Järvinen pitää hanketta jossain määrin arveluttavana.

– Ala kaipaa oman statuksensa vahvistamista, muttei itse ole pystynyt luomaan riittävän vahvaa brändiä tai kehittämään itse oma-aloitteisesti liiketoiminnan prosesseja ja ongelmien ratkaisumalleja. Voi kysyä, onko Isännöintiliitto onnistunut tehtävässään, jos valtion pitää asettaa erillinen selvitysryhmä miettimään yksittäisen markkinatalouden lohkon toimimattomuutta.

Järvinen suomii alaa myös aidon kilpailun puutteesta.

– Se ei tee alalle kilpailua, että taloyhtiöt silloin tällöin kilpailuttavat isännöintisopimuksensa. Toimistot saattavat jopa kokea jakaneensa alueita keskenään, ja jos jokin toimisto päättää laajentaa toimintaansa uudelle alueelle, muut pitävät sitä häirikkönä. Tällainen tulisi ottaa haasteena ja piristyksenä omallekin toiminnalle.

Kysyntää hyvistä ihmisistä

Isännöintialalla menestyvät Järvisen kokemuksen mukaan parhaiten hyvät tyypit. Kaikkien taitojen maisteri ei tarvitse olla.

– Minuun on tehnyt ison vaikutuksen tutkimus, jossa selvitettiin, mitä yhteisiä piirteitä on niillä isännöitsijöillä, jotka saavat parhaita arvosanoja valtakunnallisissa isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimuksissa. Niissä nousevat kerta toisensa jälkeen kärkeen hyvät ihmiset. He eivät välttämättä ole tekniseltä, hallinnolliselta tai juridiselta osaamiseltaan alan huippuja, mutta he ovat selkeästi taitavia operoimaan sosiaalisessa asiakasrajapinnassa ja viestimään välittämisestä, aidosta kiinnostuksesta asiakkaan asioiden hoitoon.

Kuten niin monessa muussakin tehtävässä, tärkeintä on kyky rakentaa luottamusta.

– Hyvä isännöitsijä ei voi syödä sanojaan, koska sillä on lyhyet jäljet. Hyvä isännöitsijä tekee sen, minkä lupaa.