26.05.2025, Aihe: Vieraskynä / Kirjoittaja Mika Heikkilä
Jokainen kiinteistö on yksilö ja vaatii omanlaistaan ylläpitoa. Tarpeeseen vaikuttavat muun muassa rakenneratkaisut, sijainnin mukaan vaihteleva säärasitus sekä rakennustyön ja materiaalien laatu. Fakta on kuitenkin myös, että rakenneosat ja materiaalit tunnetaan pääosin niin hyvin, että yksin ajan kulumisen perusteella osataan melko hyvin ennakoida korjaustarpeita. Ainakin se tiedetään, milloin korjaustarvetta on syytä selvittää tarkemmin. Rakenneosien käyttöikälaskurit perustuvat ihan todellisiin havaintoihin ja vuosikymmenten aikana kertyneeseen kokemukseen. Silti ajoittain törmää henkilöihin, jotka eivät riittävästi hahmota kiinteistön olevan kuin mikä tahansa tekninen laite, jolle pitää tehdä huoltoja ja joskus vaihtaa myös osia.
Ennakoiva ja oikea-aikainen korjaaminen säästää paitsi vahingoilta myös ylimääräisilta kustannuksilta. Kun vesikatto tai viemäriputket vuotavat jo säännöllisesti ja ovat lähellä käyttöikänsä päätä, on jokainen niiden korjauksiin käytetty euro rahanhukkaa. Jos vasta monien vuotovahinkojen jälkeen aletaan suunnitella korjaustoimia, ollaan pahasti myöhässä. Esimerkiksi linjasaneerauksen tyypillinen läpimenoaika ensimmäisestä ajatuksesta viimeiseen laattasaumaan on helposti 2–3 vuotta, joskus enemmänkin. Ja kiireellä ei tahdo tulla hyvää.
Suunnitteluun ja hyvien tekijöiden löytämiseen kuluu aikaa ja myös taloyhtiön sisällä pitää ehtiä tehdä rauhassa tarvittavat päätökset sekä hallituksessa että yhtiökokouksessa. Usein myös erillisten info- ja keskustelutilaisuuksien pitämiseen on löydettävä aikaa, jotta hanke sujuu kitkatta.
Ajalla on merkitystä myös toisessa suhteessa. Kun rakennusmarkkina on kuuma, tekijöitä on vaikea löytää ja hinnat ovat korkealla. Kun taas kysyntää ei ole paljon, löytyy tekijöitä paremmin ja myös hinnoissa voidaan tulla vastaan. Korjaushankkeen suunnittelun ja rakentamisen kilpailuttaminen itsessään on taitolaji, jossa ammattitaitoinen isännöitsijä on usein kullan arvoinen. Myös asiansa osaava hallitus voi hoitaa kilpailutuksen tyylikkäästi ja usein päädytään työn jakamiseen isännöitsijän kanssa. Miten kilpailutus sitten hoidetaankin, niin kaikissa isommissa urakoissa tärkeintä on käyttää hyvän teknisen osaamisen projektipäällikköä heti alusta alkaen.
Kolmas oikea-aikaisuus tulee vastaan hyvin yleisen virheen kautta. Jos tarvittavia peruskorjauksia siirretään monta kertaa ”kyllä se vielä muutaman vuoden kestää” periaatteella ja hankkeita alkaa olla jonossa useampia, voi käydä niin, ettei mihinkään enää saadakaan rahoitusta. Liiallinen viivyttely voi siis viedä taloyhtiöltä rahoituskelpoisuuden. Näitä tilanteita on nyt alkanut tulla vastaan myös Uudenmaan alueella, valitettavasti. Fiksumpaa on tehdä kukin remontti niin ennakoiden, että kiinteistön kunto ja sitä kautta myös arvo pysyy jatkuvasti hyvänä.
Pitkäjänteinen suunnittelu ja tekeminen niin teknisten kuin taloudellistenkin asioiden osalta on paras tae asuntovarallisuuden arvon säilymiselle. Oikeaan aikaan korjaaminen on suurta viisautta.
Tule mukaan ja osallistu keskusteluun elokuussa Isännöinnin edelläkävijät -ajankohtaispäivässä
*****
Mika Heikkilä on Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n toiminnanjohtaja.