Jyväskylän kaupungin kiinteistöjohtaja Esko Eriksson luottaa työssään kahteen E:hen: elinkaarimalliin ja energiatehokkuuteen.
Kaupungit pyrkivät yhä enemmän keskittymään päätehtäväänsä palveluiden tarjoajana ja ulkoistamaan kiinteistöjen omistusta ja kunnossapitoa. Taantumassa tämä tarve korostuu. Uusien rakennushankkeiden kohdalla mietitään, voisiko hankkeen hoitaa niin, että yksityissijoittaja tulisi rakennusten omistajaksi ja kaupunki jäisi vuokralle.
Tätä kutsutaan elinkaarimalliksi tai public─private -partnershipiksi. Ajatuksena on kokonaisvastuun ulkoistaminen: että joku ulkopuolinen ottaa rakennuksen ylläpidon esimerkiksi 30 vuodeksi vastuulleen.
─ Kun kaupunki tarvitsee uuden rakennuksen, selvitetään ensin vuokraamisen mahdollisuus, sitten elinkaarimalli, ja viimeinen vaihtoehto on, että kaupunki rakentaa itse, kertoo kiinteistöjohtaja Esko Eriksson Jyväskylän kaupungin Tilapalvelusta.
Tilapalvelu on Jyväskylän kaupungin omistama liikelaitos, jonka hallinnassa on 569 000 neliömetrin kiinteistöomaisuus: kouluja, päiväkoteja, kirjastoja sekä sosiaali-, terveys-, kulttuuri- ja liikuntapalveluja. Kaupunki omistaa tiloista noin 90 prosenttia, kymmenessä prosentissa se on vuokralaisena.
Yksityisen sektorin tukea korjaushankkeisiin Jyväskylän kaupunki saa myös ESCO-hankkeiden kautta. Esimerkiksi Jyväskylän harjoitusjäähalli korjataan siten, että yksityinen firma vaihtaa ilmastointikoneet ja kaupunki maksaa investoinnin takaisin ajan mittaan kertyvällä energian säästöllä. Myös kymmenessä koulussa vaihdetaan säädettävämmät ilmastointilaitteet tällä mallilla. Yritykset ovat mukana hankkeissa liiketaloudellisin periaattein.
Erikssonin mukaan taantumalla on ollut toimintaa tehostava vaikutus.
─ Taantuma on vauhdittanut kuntaliitoksia. On tehty palveluverkkoselvityksiä, joissa on katsottu asioita laajemmalla alueella ja pyritty tilakustannusten pienentämiseen ja käytön tehostamiseen. Noin puoli tusinaa koulua on parhaillaan myynnissä ja saman verran on jo myyty hyvin erilaisiin käyttötarkoituksiin: yksityisille henkilöille, yritystoimintaan tai yhdistyksille
Taantumassa kaupunki on myös tehnyt isoja investointeja.
─ Olemme tehneet tai parhaillaan suunnittelemassa kaikkien aikojen suurimpia investointeja. Aika on oikea monessakin mielessä: kustannustaso on alhainen, osa rakennuksista on erittäin huonossa kunnossa, on sisäilmaongelmia, eikä julkisen sektorin elvyttäviä työllisyysvaikutuksiakaan pidä unohtaa.
Korjausvelka on kasvanut erittäin suureksi koko maan kiinteistö- ja rakennuskannassa. Kiinteistöt ovat huonossa kunnossa ja sisäilmaongelmat ovat nousseet viime vuosina esiin.
Ihmisten tietoisuus rakennusten sisäilmastosta ja sen terveysvaikutuksista on kasvanut ja toisaalta myös yleinen vastustuskyky epäpuhtauksia kohtaan on huonontunut. Erikssonin mukaan sama ilmiö näkyy ruoka-aineallergioiden lisääntymisenä.
─ Rakennusten sisäilman vaikutukset ihmisten terveyteen ovat tulleet esiin, ja 1970- ja 80-luvuilla yleisesti hyväksyttyjä suunnittelu- ja rakentamisratkaisuja ei enää välttämättä hyväksyttäisi. Myös rakentamismääräykset ovat muuttuneet 10─20 vuoden aikana melkoisesti. Vaikka rakennus olisi nykymääräysten mukaan tehty, on mahdollista että huonolla hoidolla ja kunnossapidolla on saatettu aiheuttaa kosteusvaurio- ja homeongelmia.
Rakennusten peruskorjausaste nousee usein tällaisissa vanhemmissa rakennuksissa niin korkeaksi, että on kyseenalaista, kannattaako niitä korjata, vai kannattaako rakentaa kokonaan uutta tilalle.
─ Nyrkkisääntö on, että vanhan rakennuksen purkamista tulee aina harkita yhtenä vaihtoehtona, kun korjaamisen kustannukset nousevat yli 70 prosenttiin uudisrakennuksen kustannuksista.
Jos rakennuksen sijainti kuitenkin on hyvä ja pohjaratkaisu tehokas, rakennus pyritään korjaamaan, vaikka kustannukset nousisivat 70 prosentin korjausasteen tuntumaan. Suojeltu rakennus on tietenkin korjattava, vaikka korjaaminen maksaisi kuinka paljon tahansa. Vaihtoehtona suojelurakennusten kohdalla on usein realisointi.
Energiankäytön tehostaminen ja kestävä kehitys ovat nyt pinnalla kaikessa tekemisessä. Se näkyy myös määräyksien lisääntymisenä, ja määräyksiä tulee koko ajan lisää. Energiatehokkuuteen ohjataan myös viranomaismääräyksillä ja hinnoittelupolitiikalla.
─ Julkisen sektorin pitääkin olla näissä asioissa mieluummin suunnannäyttäjä eikä perässä kulkija, Eriksson sanoo.
Jyväskylän kaupunki on muiden kunnallisten toimijoiden lailla sitoutunut työ- ja elinkeinoministeriön kanssa solmimaansa energiatehokkuussopimukseen. Energiankäytön tehostamisessa merkittävin asia on talotekniikan ajanmukaisuus ja sen oikea käyttö esimerkiksi ilmastoinnin yhteydessä. Uusissa rakennuksissa myös rakenteellinen energiatehokkuus, esimerkiksi lämmöneristyskyky ja tiiviys ovat tärkeitä asioita.
Kolmantena keinona ja tulevaisuuden haasteena on niin sanottujen matalaenergia- ja passiivienergiatalojen suunnittelu ja toteuttaminen. Näissä ratkaisuissa korostuu lämmöneristyskyvyn ja nykytekniikan lisäksi aurinkoenergian ja maalämmön hyödyntäminen. Tällaista pilottihanketta suunnitellaan Jyväskylässä parhaillaan yhdessä päiväkotihankkeessa.