Realismi auttaa kiinteistösijoittajaa

Kuitenkin esimerkiksi toimitilojen markkinakehityksen ratkaisevat pitkällä aikavälillä toimistotyöllisten määrä ja demografiset seikat, kuten alueen väkiluvun kehitys.

– Aloitan aina katsomalla tällaisia realiteetteja. Työttömyysaste nousee vielä ensi talvena, mutta talous alkaa toipua. Tämä näkyy työllisyydessä ja siten

 
 

Kiinteistömarkkinoiden arviointi alkaa aina katsomalla realiteetteja, sanoo Michael Schönach.

 toimitilojen kysynnässä. Viennin elpyminen on erityisesti se joka nostaa jos nostaa - mistä uusi Nokia? Metsäteollisuuden merkitys kansantaloudelle on pitkällä aikajaksolla pakostakin laskeva mutta ei sillä ole kokonaisuudelle niin suurta merkitystä kuin ajatellaan. Se on surullista niille paikkakunnille jotka taantuvat, Schönach toteaa.

– Velkaantumisesta puhutaan paljon mutta Suomella on itse asiassa vähän velkaa. Olemme EU:n ja OECD:n parhaimmistoa velkaantumisessa suhteessa kansantuotteeseen ja valtion tuloihin.

– Laskukausi tietysti näkyy. Vajaakäyttöaste nousee useimmilla paikkakunnilla. Vuokrat polkevat paikoillaan tai laskevat, samoin kiinteistökaupan volyymi. Itse asiassa toimistotilojen vajaakäytössä palattiin pääkaupunkiseudulla runsaan uudisrakentamisen seurauksena jo viisi vuotta sitten takaisin 1990-luvun laman lukemiin.

Schönach kertoo, että Helsingissä on kansainvälisestikin melko paljon tyhjää toimitilaa. On kuitenkin vähän väärin verrata Helsinkiä puolen miljoonan asukkaan kaupunkien keskiarvoon.

– Pääkaupunkistatus ja maan ainoan ison kaupungin asema on tuonut toimitilarakentamista. Helsinki on ”kokoaan isompi”. Julkinen sektori vaikuttaa paljon.

– Koko maassa ollaan siirtymässä entistä korkeammalle tasapainotasolle toimitilojen vajaakäyttöasteessa. Helsingissä on pian miljoona neliömetriä tyhjää toimistoa. Siinä on toki paljon vanhentuneita isoja kolosseja. Nousukaudella tehtiin uusia hienoja taloja. Kukaan ei laskusuhdanteessa halua niitä vanhoja.

Piilokonttorit takaisin kodeiksi

Toimitilojen painopiste siirtyy Schönachin mukaan Helsingissä hitaasti pois ydinkeskustasta ja tietyiltä kantakaupungin alueilta. 

– Esimerkiksi Vallilassa on 100 000 m² tyhjää toimitilaa. Mitä järkeä? Se on suosittu kaupunginosa asumiseen!

– Jos talo on arvokas, sitä ei pureta. Silloin ei jää paljon vaihtoehtoja. Ydinkeskustassa riittää vuokralaisiksi asiantuntijapalveluja - kuten Catella itse - tai joskus toimistoja voidaan muuttaa asunnoiksi. Paikkoja toimitilojen uudisrakentamiselle ei keskustassa juuri ole, varsinkaan pääkonttori-tyyppisille taloille. Varman Ruoholahden talo on yksi harvoista viime aikoina toteutuneista. Aivan ydinkeskustassa ainoa poikkeus on Töölönlahti, jossa esim. UPM:llä on tonttivaraus. Harvassa vanhassa keskustakiinteistössä on mahdollisuus esimerkiksi työpaikkaruokalaan mitä isot yritykset vaativat.

Monet suomalaisittain isot kaupungit ovat Schönachin mielestä hyviä markkinoita.

– Katsotaan toimistotilojen vajaakäyttöasteita: Helsinki 9, Espoo 14, Vantaa 11, Tampere 7, Turku 8, Oulu 6, Lahti, Kuopio ja Jyväskylä 5 ja Vaasa vain 2 prosenttia.

– Pääkaupunkiseudun ulkopuolisia kasvukeskuksia yhdistää se, ettei niissä ollut spekulatiivisia kehitysbuumeja. Ei sorruttu ottamaan voimakasta etunojaa kiinteistökehityksessä. Osittain syynä on, ettei kansainvälinen raha koskaan kunnolla ehtinyt löytää niitä.

Michael Schönach toteaa, että Helsingissä ei Bulevardin eteläpuolella nykyisillä asuntojen hinnoilla pitäisi rationaalisti ajatellen olla toimistoja. Asuntoja siellä kaivataan.

Mitähän ne meistä ajattelee?

Suomella kiinteistösijoituskohteena on kahden ryhmän kilpailijoita. Ensimmäisen ryhmän sijoittajien on pakko omistaa jotain juuri Pohjoismaissa.

– Silloin Helsingin kilpailijoita ovat lähinnä Tukholma, Kööpenhamina ja Oslo. Toinen ryhmä ovat sijoittajat jotka etsivät opportunistisesti parasta tuotto-riskisuhdetta. Silloin kilpailija voi olla vaikka Argentiina, Schönach toteaa.

– Euroon siirtyminen on helpottanut sijoittamista kumpaankin suuntaan ja vahvistanut Suomen asemaa. Tukholmassa sijoittaja joutuu elämään valuuttariskin kanssa tai maksamaan suojautuakseen siltä.

Eräs kansainvälistymisen tuoma trendi on Schönachin mukaan vuokrasopimusten piteneminen. Suomessa on perinteisesti ollut lyhyet sopimukset. Niiden piteneminen helpottaa rahoitusta; pankit luotottavat helpommin.  Tällä on merkitystä varsinkin nykyisen tiukan rahan aikana.

– Vuokralainen vaatii myös enemmän. Niin pitääkin olla, toimitilakustannukset ovat iso kuluerä.

– Suomalaisten toimijoiden kannalta taas uusi laki kiinteistörahastoista on yhtä epäonnistunut kuin aikaisemmatkin. Se ei tule johtamaan merkittävään muutokseen vaan on vesittynyt ihan muuksi kuin kiinteistöalalla on toivottu. Rahasto on ensinnäkin rajattu asuntosijoittamiseen ja siinäkin uudistuotantoon. Toiseksi tuplaverotuksen poistumisen ehdot ovat raskaat ja hankalat. Pitäisi hankkia pörssinoteeraus tietyn siirtymäajan kuluessa; eihän sitä voi taata. Ulkopuolisista tekijöistä sellainen riippuu.

Alan koulutus, tarpeet ja toiveet

– Rahoituksen tunteminen ja ymmärtäminen on tärkeää; kansainvälisen vertailun osaaminen ja rahastostruktuurit. Niissä on aina kehitettävää. Yleisesti näkisin että osaaminen on Suomessa ihan kohtuullisella tasolla.

– Tärkeä osaamisalue tilan käyttäjien suunnalla on, että osataan hakeutua oikeanlaisiin tiloihin. Globaalien suuryritysten kuten esimerkiksi Nokian tilanhankinta on umpiammattimaista. Monissa yrityksissä siihen ei kiinnitetä tarpeeksi huomiota. Pienempiä kuluja syynätään tarkemmin. Tämä heijastuu tarjonnan tasoon. Se saadaan ylös vain jos vuokralainen on vaativampi.

– Hankenilla on kiinteistötalouden koulutusohjelma ja osaamiskeskus ja Teknillisellä korkeakoululla on alan opintokokonaisuus. Aalto-yliopistonkin luulisi parantavan tilannetta. Myös Kiinkon kurssit puolustavat paikkaansa. Ne auttavat muuttuvassa toimintaympäristössä. Arvioinnissa AKA-tutkinto on edelleen laadun tae, antaa laatuleiman. En itse ole AKA mutta ymmärtääkseni koe on aika vaikea niin kuin pitääkin.

Schönachin mielestä kiinteistöalalla on hyviä tilaisuuksia tehdä onnistuneita sijoituksia mutta se on vaikeaa.

– Tai oikeastaan ei se ole sen vaikeampi kuin muutkaan alat, mutta erilainen. Pohjimmiltaan kiinteistösijoittaminen on itse asiassa yksinkertaista bisnestä esimerkiksi tunnusluvuiltaan, mutta luonteeltaan sellaista, ettei uusi toimija sitä välttämättä tajua.

– Työn kautta tässä kuitenkin eniten oppii. Koulutukseltaan monet Catellalla ovat DI:tä mutta myös kauppakorkeakouluista ja muualta on tultu. Jatkossa ala tarvitsee enemmän laaja-alaisia talouden osaajia.

– Toimitiloja on monenlaisia. Tarvitaan makrotalouden, kiinteistötalouden, talousmaantieteen ja lisäksi käyttäjän toimialan kuten esimerkiksi kauppakeskuksen toimintaympäristön tuntemusta. Enemmän muuttujia kuin asuntosijoittamisessa, jossa taloyhtiön perustietojen lisäksi riittää pitkälle sen miettiminen, missä itse haluaisin asua.

Kasvua näkyvissä

Schönach toteaa, että toimitilapuolella kiinteistöalan näkyvyys on Suomessa pieni ja se on jotenkin orpolapsen asemassa verrattuna esimerkiksi Isoon-Britanniaan tai edes Tanskaan. Kadunmies ei ymmärrä alaa ja yritykset puolestaan ovat perinteisesti omistaneet itse toimitilansa.

– Suomi on vasta alkuvaiheessa pitkän aikavälin megatrendissä, jonka mukaan tilojen omistus ja käyttö erkaantuvat. Euroopassa noin 70 prosenttia yrityksistä toimii itse omistamissaan tiloissa kun USA:ssa luku on noin 30 prosenttia - eli tilanne on tasan päinvastainen.

– Yrityksillä on hirveästi pääomia kiinni kiinteistöissä. Niiden omistaminen ei useimmiten ole tai sen ei ainakaan pitäisi olla ydinliiketoimintaa. Mitä järkeä on sitoa pääomia kiinteistöihin? Siirrytään siihen, että omistaja ja käyttäjä ovat erikseen; ei kategorisesti koskaan mutta paljon vielä on varaa.  Pitkien vuokrasopimusten yleistyminen helpottaa kehitystä.
Schönach arvioi, että julkinen sektori siirtyy enemmän vuokraamaan. Kunnilla ovat tiukat ajat juuri vasta alkaneet, eikä helpotusta ole näköpiirissä.

– Olisiko kunnan silloin satsattava rajallisia pääomia esim. päivähoitopaikkojen tarjoamiseen vai kiinteistön omistamiseen? Tämä koskee periaatteessa kaikkia tiloja; kouluja, terveyskeskuksia ja kaiken uudisrakentamisen rahoitusmahdollisuuksia. Tähän tietysti liittyy se, että palveluiden tarjoaminen ilman tilan omistusta on mahdollistunut laajemmin vasta kiinteistöpalvelukonseptien kehittymisen myötä. Jos esimerkiksi halutaan uusi uimahalli, etsitään ulkopuolista rahaa.

– Catella on monipuolisesti mukana kiinteistömarkkinan kehityksessä. Autamme asiakkaita ongelmanratkaisuissa ja luomme heille lisäarvoa; siitä meille maksetaan. Kaikkia ei voi auttaa mutta teemme aina parhaamme.  Annamme asiakkaalle aina rehellisen näkemyksemme siitä mitä on saavutettavissa ja mitä ei. Rehellisyys ja luottamus ovat kaiken perusta, Michael Schönach kertoo.