Vuokra-asunnot sopivat hyvin kiinteistörahastoon
Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot sopivat hyvin kiinteistöpääomarahaston sijoituskohteeksi. Kun asuntoihin sijoittavaa rahastoa ei ollut olemassa, päätti investointipankkitoimintaan, varainhoitoon ja pääomarahastoihin keskittynyt ICECAPITAL perustaa sellaisen. ICECAPITALin yhtenä liikeideana on löytää mahdollisuuksia, joita ei ole vielä hyödynnetty markkinoilla, kertoo ICECAPITAL Real Estate Asset Management Oy:n toimitusjohtaja Hannu Parikka.
- Tuntuu oudolta, ettei tätä selkeää markkinarakoa ollut lähdetty täyttämään ennen meitä. Asunnot on kaikille helposti miellettävä sijoituskohde. Massan likviditeetti on suuri, kun salkun realisointi voi tapahtua myymällä joko yksittäisiä asuntoja, kokonaisia taloja tai vaikka koko salkku. Riski on myös vähäinen, kun yksikkökoko on pieni. Muutaman vuokralaisen lähtö ei tunnu asuntosalkun tuotossa mitenkään, Hannu Parikka toteaa.
Vuokra-asuntomarkkinoilla on paljon yksityisiä sijoittajia. Hannu Parikka toivoo, että lainsäätäjä helpottaisi vuokra-asuntoihin ja muihin kiinteistöihin sijoittamista sallimalla Suomessa veroneutraalit ns. REIT-kiinteistöpääomarahastot.
Parikka on ehtinyt olla töissä rakennusliikkeessä sekä asuntojen
että toimitilojen urakoinnissa ja gryndauksessa, kiinteistö-
kehitystehtävissä, logistiikkakiinteistöihin erikoistuneen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusyhtiö Castrumin sekä asuntoja rakennuttavan ja omistavan YH-Yhtymän toimitusjohtaja ennen tuloaan ICECAPITALiin. Hän tietää, että asuntoihin suhtaudutaan kaikkialla positiivisesti ja sektorille toivotaan koko ajan uusia sijoittajia. Toimintaympäristön ilmapiiri on siis hyvä.
- Myös käytännössä olemme olleet hyvin haluttu kumppani etenkin viime aikoina, kun rakennusliikkeiden uusien kohteiden aloitukset eivät ole myyneet enää ihan kuumimpien vuosien malliin. Omistamamme asunnothan eivät erotu mitenkään ympäristön omistusasunnoista. Sellaisille on vuokraajia kaikissa suhdannetilanteissa.
- Kiinteistöpääomarahastomme erottautuu asuntovuokrausyhtiöistä olemalla asuntosijoittaja, joka vuokraa asuntoja. Urakoitsija voi markkinoida muita alueen myytäviä asuntojaan sanomalla, että asuntosijoittaja osti vierestä koko talon. Saamme yhtälöstä etua itsekin, kun voimme vuokrata asuntoja hyvällä statuksella. Käytännön markkinoinnin ja vuokrauksen tosin ostamme ulkoa, Parikka selventää.
Vuokra-asuntomarkkinoilla on paljon yksityisiä sijoittajia. Hannu Parikka toivoo, että lainsäätäjä helpottaisi vuokra-asuntoihin ja muihin kiinteistöihin sijoittamista sallimalla Suomessa veroneutraalit ns. REIT-kiinteistöpääomarahastot. Olisihan se kaikille eduksi, jos asuntojen vuokraus ja ylläpito olisi ammattilaisten eikä yksityisten sijoittajien huolena.
ICECAPITAL ei itse sijoita
Parikan johtama yhtiö ei itse omista yhtään asuntoa tai kiinteistöä, vaan vastaa ICECAPITAL Housing Fund I Ky kiinteistöpääomarahaston ja muiden myöhemmin perustettavien rahastojen kiinteistöjen hankinnasta ja hallinnasta, niissä töitä tekevien kiinteistöpalvelutuottajien manageerauksesta sekä raportoinnista rahoittajasijoittajille.
- Olemme siis puhtaasti sijoittajien työrukkanen, Parikka määrittää.
Yhtiön palveluksessa on kolme kivikovaa ammattilaista. Parikka itse etsii uusia sijoituskohteita, varatoimitusjohtaja Tommy Väisänen kehittää uusia sijoitusrahastoja ja kiinteistöpäällikkö Juha Haapakoski huolehtii, että rahaston talot pysyvät kunnossa ja säilyttävät arvonsa.
- Olemme käytännössä hankkineet kasvukeskuksista kokonaisia taloja lähinnä uudistuotannosta. Myyntiin tarjotut vanhat kiinteistöt ovat harvoin olleet hinta/laatu –suhteeltaan mielekkäitä hankintoja, minkä vuoksi valmiit vuokrataloyhtiöt ovat jääneet vähemmistöön. Uudiskohteita on parhaillaan tulossa ”avaimet käteen” –periaatteella Jyväskylään, Ouluun ja Tampereelle. Niiden myötä rahaston omistamien asuntojen määrä nousee yli tuhannen.
Hannu Parikka kertoo kansainvälisten sijoittajien tulon Suomeen muuttaneen asuntojen hinnoittelua. Kun vanhaan aikaan asunnon hinta 100 laski taloittain myytynä tasolle 80 ja salkkuna kaupattuna 70:een saa asunnosta osana koko taloa nyt 120 ja koko salkkua 130. Sijoittajalle hyvä kokonaisuus on siis arvokkaampi kuin yksittäinen helmi.
Parikka kaipaa uusia reittejä
Suomen ensimmäinen kiinteistöpääomarahasto oli ICECAPITALin perustama kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin sijoittanut rahasto. Rahastosijoittaminen ei ole sen jälkeen kuitenkaan noussut sellaiseen lentoon kuin kiinteistöala olisi itse toivonut. Pääsyy tähän on, että yksi iso reitti on suljettu sijoittajilta Suomesta kokonaan.
- Maailmalla on paljon, Euroopassa jopa mm. Bulgariassa, veroneutraaleja pörssinoteerattuja niin sanottuja REIT-rahastoja. Niissä sijoittajan osuus voi olla hyvin erilainen ja jokaisella osakkaalla on mahdollisuus myydä rahaston osakkeita päivän hintaan milloin tahansa. Suomessa mahdollisia ovat kommandiittiyhtiömuotoiset rahastot, joihin pääsee mukaan vain isolla pääomasijoituksella ennalta määrätyksi usean vuoden ajaksi. Siksi suomalaiset rahastot ovat käytännössä vain eläkevakuutusyhtiöiden työkalu tänä päivänä, Parikka harmittelee.
Parikka kertoo kiinteistöpääomarahastomaailman olevan erittäin kiinnostavan ja innostavan työkentän, jota Suomessa kuitenkin haittaa muuta maailmaa heikompi toimintaympäristö. Hän ihmettelee valtiovallan logiikkaa, kun ulkomaiset REIT-rahastot saavat samaan aikaan toimia vapaasti Suomessa.
- On ihan turha itkeä, että kiinteistömme menevät ulkomaille, jos Suomessa ei ole kilpailukykyisiä sijoitusmahdollisuuksia. Kyllä kiinteistöihin pitäisi olla ihan yhtä helppo sijoittaa kuin osakkeisiin, Parikka jyrähtää.
Teksti ja kuva Arto Rautio