Asunto-osakeyhtiölain uudistuminen muuttaa monen päivittäistä työtä. Realia-konsernin johtava lakimies Matti Ruohonen toivoo, että kaikki kiinteistöalan toimijat ymmärtävät, että nyt on ison asennemuutoksen paikka: on siirryttävä pitkäjänteiseen työhön ja ennakoivaan kiinteistönpitoon tähtäviin toimenpiteisiin muutenkin kuin paperilla.
Realia-konsernissa on päästy katsomaan lakiuudistusta useista eri näkökulmista: toisaalta perinteisesti asunto-osakeyhtiöiden näkökulmasta ja isännöinnin näkökulmasta, mutta näiden lisäksi asuntokaupan, kiinteistönvälityksen ja vuokravälityksen näkökulmasta, sillä konserniin kuuluvat Huoneistokeskus Oy ja SKV Kiinteistönvälitys kiinteistönvälittäjinä sekä Realia Management Oy yhtenä maan suurimmista vuokravälittäjistä.
─ Realia-konserni on ollut asunto-osakeyhtiölain valmistelussa mukana alusta alkaen siten, että meillä on ollut miehitys useissa lausuntoja antaneissa järjestöissä, minkä lisäksi olemme antaneet myös suoraan asiantuntija-apuamme valmistelussa. Tätä kautta olemme saaneet seurata hyvinkin läheltä lainvalmistelua lausunnon antajan ominaisuudessa, kertoo Realian johtava lakimies Matti Ruohonen.
─ Realia-konserni on ollut asunto-osakeyhtiölain valmistelussa mukana alusta alkaen siten, että meillä on ollut miehitys useissa lausuntoja antaneissa järjestöissä, minkä lisäksi olemme antaneet myös suoraan asiantuntija-apuamme valmistelussa. Tätä kautta olemme saaneet seurata hyvinkin läheltä lainvalmistelua lausunnon antajan ominaisuudessa, kertoo Realian johtava lakimies Matti Ruohonen.
Uusi laki edellyttää Ruohosen mukaan nimenomaan taloyhtiöiden hallituksilta asennemuutosta lähinnä kahdessa isossa asiakokonaisuudessa.
Ensinnäkin hallituksella on kokonaan uusi velvollisuus huolehtia kiinteistöjen ja rakennusten pitkäjänteisen kiinteistönpidon järjestämisestä ennakoivasti. Toiseksi uusi laki lisää tietojenantovelvollisuutta ja sen reaaliaikaisuutta merkittävästi.
Tietoa on jaettava niin osakkeenomistajille kuin muille asunto-osakeyhtiön intressitahoille kuten tuleville ostajille, pankeille, jotka rahoittavat asunnon omistajaa tai asunto-osakeyhtiöitä, remonttifirmoille, asuntojen vuokralaisille ja kiinteistönvälittäjille. Kaikki tämä on saatava kuntoon, kun uusi laki astuu 1.7.2010 voimaan.
─ Kesällä 2009 totesimme, että uusi laki tulee muuttamaan niin paljon asioita myös asunto-osakeyhtiöiden hallituksen toimintaa ajatellen, että pelkästään kirjallisen tiedon jakaminen isännöitsijöille ja sitä kautta asiakastalojemme hallituksille ei riitä. Totesimme, että ainoa tapa varmistaa yllä olevien asioiden perillemeno hallituksiin on järjestää omien asiakasyhtiöidemme hallituksen puheenjohtajille ja jäsenille 3─4 tuntia kestävä koulutustilaisuus, Ruohonen kertoo.
Koulutustilaisuudet aloitettiin syyskuussa 2009 ja saatiin tällä erää päätökseen tammikuussa 2010. Tilaisuuksia järjestettiin ympäri Suomea SKV:n isännöintipaikkakunnilla, siten että niissä kävi noin 2 500 asiakasyhtiömme hallituksen puheenjohtajaa tai hallituksen jäsentä. Suurimmissa tilaisuuksissa oli väkeä 250 henkeä, yleisimmin 50–100. Isoissa kaupungeissa osallistumisprosentti oli pienempi, pienillä paikkakunnilla parhaimmillaan 90 prosenttia asiakaskunnastamme.
─ Saimme omasta mielestämme viestin läpi siten, että yleisvalmius taloyhtiöidemme hallituksissa on hyvä.
Kevään 2010 aikana SKV Isännöinti järjestää myös muille kuin omien talojen hallituksille koulutusiltoja samalla teemalla.
Koulun penkille joutuvat jatkossa myös SKV:n isännöitsijät.
─ Kun uusien yksittäisten pykälien soveltamisesta kertyy kentältä riittävästi palautetta, niistä kootaan koulutusyhteenvetoja isännöitsijöillemme. Tähän asti koulutus on kohdistunut siihen, mikä tulee muuttumaan, mutta jatkossa se tulee kohdistumaan siihen, miten se oikein käytännössä tehdään. Työvälineitä ovat esimerkiksi kunnossapitotarveselvitysprosessi, muutostyöohjeet, uudet isännöitsijätodistustiedostot ja yhtiöjärjestysmuutosohjeet, joiden kautta kaikille hahmottuu, miten käytännössä muuttuvat asiat tehdään.
Koulutuksia on edeltänyt pitkä pohjatyö, joka kiihtyy kiihtymistään, kun lain voimaantulo lähestyy. Kesäkuussa 2009 SKV Isännöinnissä perustettiin oma asunto-osakeyhtiölakityöryhmä, joka valmistelee muun muassa kunnossapitotarveselvitykseen liittyvää asiakokonaisuutta sekä osakkaan muutostyöprosessiin tulevia uusia velvoitteita, jotka kohdistuvat sekä yhtiöön että osakkaaseen.
─ Vielä työn alla oleva asunto-osakeyhtiöasetus tuo mukanaan uusia tiedonantovelvoitteita, jotka merkitsevät muutoksia tietohallintojärjestelmiin ja eri prosesseihin, kun tietomäärävaatimus ja reaaliaikaisuus kasvavat. Myös yhtiöjärjestyksiin tulee muutostarpeita, Matti Ruohonen kertoo.
Muutoksista seuraa, että isännöitsijätehtäväluettelot on uudistettava. Uudistuva lainsäädäntö tuo siinä määrin uusia tehtäviä ja laajennuksia vanhoihin tehtäviin
─ Hallitusten ainoa tapa varmistaa selustansa on vaatia nykyisiin tehtäväluetteloihin, jotka voivat olla kuinka vanhoja tahansa, myös uuden lain vaatimat tehtävät. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiöiden hallituksien tulee vaatia 1.7.2010 alkaen sellaisia uusia isännöitsijätehtäväluetteloita, joissa on mukana uudet asiat.
Ruohonen toivoo, että kaikki alan toimijat ymmärtävät, että nyt on ison asennemuutoksen paikka. Ettei tehdä vain aivan välttämättömiä asioita, joita uusi laki edellyttää, ja jätetä uudistamista siihen, vaan että esimerkiksi korjaussuunnitelmiin paneudutaan aidosti ja rakennetaan jokaiseen taloyhtiöön pitkäjänteiseen ja ennakoivaan kiinteistönpitoon tähtäävä toimenpideohjelma, johon myös osakkaat sitoutuvat. Toimenpideohjelmaa noudatetaan ja se pidetään ajan tasalla.
─ Uudessa laissa ei ole selvästi sanottu, mitä oikein tarkoittaa se, että kunnossapitoselvitys on tehtävä viideksi vuodeksi eteenpäin. Kyseessä ei ole mikään yksittäinen paperi, vaan prosessi, joka tähtää nimenomaan ennakoivaan ja suunnitelmalliseen kiinteistönpidon järjestämiseen asunto-osakeyhtiöissä.. Tähän liittyy siis ennakoivan huoltotoiminnan merkityksen tiedostaminen. Konsernimme toimitusjohtaja Risto Kyhälä on kiteyttänyt tämän osuvasti jotenkin siihen malliin, että meillä on vanhoissa kiinteistössä ja niiden korjausrakentamisessa sama tilanne kuin terveydenhuollossa: reaktiivisesta hoidosta pitää päästä ennaltaehkäisevään. Tätä siis myös uudella lailla tavoitellaan.
─ Säädökset siitä, mitä tietoja tulee antaa asuntokauppaan, laajenevat huomattavasti, Ruohonen sanoo.
─ Tavoitteena on, että kun ostat tai myyt asunnon, kaikki asunnot olisivat samalla viivalla. Korjausvelka tai tehdyt remontit näkyisivät heti, ja ne vaikuttaisivat suoraan hintoihin. Nykyisin tämä ei aina toteudu.