Kiinteistöalan on pakko muuttua

Tero Heleniusta pyydettiin arvioimaan kiinteistöalan muutosta ja tulevia osaamisvaatimuksia. Pöyryn kaupunki ja liikenne -liiketoimintaryhmän johtaja Andy Goodwin puhuu aiheesta Kiinkon vuosiseminaarissa Aulangolla 4.11.

– Kiinteistöalalla liian usein ajatellaan, että kiinteistö on kaikki. Lähtökohdan pitäisi olla palvelu, ja millainen ympäristö parhaiten tukee sitä. Kun meillä on 30–50 vuotta kestäviksi tarkoitettuja taloja, miten ne voivat tukea koko ajan nopeammin muuttuvaa elämäntyyliämme? Helenius kysyy.

Kiinteistöala on Heleniuksen mielestä konservatiivinen. Varttumassa oleva sukupolvi ei ole enää samalla tavalla paikkasidonnainen, joten alan on pakko muuttua.

– Kiinteistöt ovat pakollinen paha, sillä asioiden pitää olla jossain. Elämäntavat muuttuvat, ja suuri kysymys on, miten sosiaaliset verkostot tulevat muuttamaan toimintatapoja, Helenius sanoo.

 

  

 

 

 

Rakennus on tukifunktio, jonka pitää joustaa palvelun mukaan, sanoo Tero Helenius.

Kännykkä ja kannettava tietokone vapauttivat meidät toimistosta. Nyt ollaan Heleniuksen mukaan seuraavassa vaiheessa, kun verkottuneisuus avaa uusia mahdollisuuksia.

– Uskon, että fyysisten paikkojen tilalle tulee maasto, jossa liikutaan. Maailmasta tulee dynaamisempi, monimutkaisempi ja kerrostuneempi. Vapaa-aika ja työ sekoittuvat. Liikumme paljon eri kerrosten välillä ja hierarkisuus murenee, Helenius visioi.

Hän kertoo esimerkin Haitin maanjäristykseen liittyen.

– Joku keksi laittaa Facebookiin ryhmän, jossa pyydettiin käyttämään kymmenen minuuttia ajasta Haitin hyväksi. Se tarkoitti sitä, että katsoit ilmavalokuvia, etsit uhreja ja merkitsit heidät kuviin. Tämän kymmenen minuutin ajan käytti 12 miljoonaa ihmistä. 3 000 hengen yritykseltä työhön olisi mennyt vuosi. Mitä tämä tarkoittaa tulevaisuuden organisaatioille, ja miten se vaikuttaa tilankäyttöön ja rakennusten käyttötarkoituksiin? Helenius pohtii. 

Tehokkuus ei enää riitä

Uusi sukupolvi kaipaa muitakin argumentteja kuin energiatehokkuuden.

– Tehokkuus ei enää riitä, vaan tarvitaan muita perusteita kuten elinolojen parantuminen.

Ympäristöllä on suuri vaikutus hyvinvointiin, ja sitä pitäisi tukea nykyistä enemmän, Helenius sanoo, ja tarkoittaa isompia kysymyksiä kuin sisäilmasto.

– Nykyisin trendinä on rakentaa kompromissirakennuksia, koska ajatellaan, että rakennuksen ikä on 30 vuotta, minä aikana sillä tulee olemaan 5–10 eri käyttäjää yhden tilan osalta. Talojen käyttöiän pitää lyhentyä, jotta ne pystyvät palvelemaan paremmin käyttötarkoitustaan. Tähän päästään ainoastaan sillä, että rakennukset ovat ympäristöä rasittamatta kierrätettävissä.

Suomi on Heleniuksen mukaan korkean teknologian maa, jossa rakennusalan innovointi on lastenkengissä.
– Jos rakennus on rakennettu materiaaleista, jotka kaikki pystytään esimerkiksi sulattamaan ja kierrättämään helposti, uusiokäyttö ei rajoitu enää muuntojoustavuuden maksimointiin vaan siirrytään todelliseen uusiokäyttöön. Nykyisten tiilen ja kiven murskaaminen on liian vaikea prosessi. Teräksen ja betonin erottaminen toisistaan on hyvin hankalaa, Helenius selittää.

Talojen tulee muuttua sellaisiksi, etteivät ne rasita ympäristöä vaan antaa ympäristöön.

– Aiemmin on ajateltu, että energia siirretään sähköjohtoja pitkin. Yksi visio tulevaisuudesta on, että kulkuvälineet siirtäisivät passiivirakennuksen tuottaman energian seuraavaan paikkaan ja kuluttaisivat sitä samalla itse. Tämä muuttaisi rakennetun ympäristön ravintoketjun.

Käyttäjälle enemmän valtaa

Maailman polarisoituminen näkyy Heleniuksen mukaan kiinteistöalalla siinä, että kiinteistöt jakautuvat alueen mukaan niihin, joiden käyttöaste on korkea ja niihin, joilla ei ole enää mitään käyttöä. On opeteltava purkamaan käyttämättömäksi jääviä rakennuksia.

Muun muassa kuntien heikko taloustilanne on johtanut siihen, että kunnat ovat joutuneet myymään kiinteistöjään ja siirtyvät omistajista käyttäjiksi, jolloin niiden vaatimukset käyttäjinä kasvavat.  Julkista kiinteistökantaa vapautuu muuhun käyttöön tai rakennetaan monikäyttöisempiä tiloja, joissa on julkista ja yksityistä käyttöä samassa.

Julkisen vallan ansioksi Helenius laskee sen, että ympäristöarvot on alettu huomioida rakentamisessa. Helenius uskoo, että ppp:t eli public– private -partnershipit yleistyvät edelleen. Mukaan tulee myös neljäs p-kirjan, people, ihmiset eli käyttäjät.

– Tulevaisuudessa asiakas ohjaa tekemistä.

Vihreä rahoittaminen ja strateginen turvallisuus

Tulossa ovat myös vihreä rahoittaminen, green financing, sekä strateginen turvallisuus.

– Pankit voisivat tukea lainakoroissa energiatehokasta asumista tai rakentamista, Helenius selittää.

– Turvallisuusajattelu on meillä Suomessa vielä kovin nuorta. Olemme eläneet täällä kuin lintukodossa. Samalla tavalla kuin ekologisuutta tarkastellaan, tulisi rakennuksien turvallisuutta tarkastella kokonaisvaltaisesti jo heti idean asteella. Nykyinen malli, jossa rakennuksen valmistuttua asennetaan turvalaitteita, on laastari. Strateginen turvallisuus on osa hyvää elinympäristöämme, toteaa Helenius.

– Nämä ovat mielenkiintoisia suuntauksia, koska on otettava huomioon, miten ohjaavat instanssit kuten rahoituslaitokset ja vakuutusyhtiöt vaikuttavat rakentamiseen. Nämä ilmiö eivät kuitenkaan vielä näy kotimaan markkinoilla.

Kokonaiskuva puuttuu

Suomalaisten synti on Heleniuksen mukaan osaoptimointi.

– Pöyryllä on halu päästä kokonaistoimitusmalliin. Suomi on ainoita maita, missä suuri osa kiinteistöihin liittyvistä toiminnoista kilpailutetaan pienissä siivuissa. Lyhyen tähtäimen hintakilpailulla on pyritty etsimään halvinta ratkaisua. Tulevaisuudessa pitää pystyä näkemään paremmin koko elinkaari. Ainoastaan niin päästään kestävän kehityksen mukaiseen lopputulokseen. Tähän menee varmasti pari sukupolvea, Helenius arvioi.

Helenius syyttää rakennusalaa myös innovatiivisuuden puutteesta.

– Emme näe tarpeeksi rohkeasti. Yksi syy varmasti siihen on, että olemassa olevaan kiinteistökantaan on sitoutunut valtava määrä rahaa. Uskaltaisimmeko keksiä mallin, jossa rakennuskustannukset ovat puolet tai neljäsosa nykyisestä, jotta elinkaari voitaisiin pudottaa puoleen tai neljäsosaan? Nykymateriaaleilla tai tekniikoilla tähän ei varmasti päästä, mutta tällaista ei voi tehdä myöskään siksi, että olemassa olevan kiinteistökannan arvo laskisi.  Nykymaailman rakenteet tulevat vastaan.